El impuesto sobre viviendas vacías: interrogantes inevitables

27 de mayo de 2014 (18:59 CET)

Cinco años se han necesitado para que la Generalitat de Catalunya haya decidido iniciar el procedimiento a fin de hacer efectiva la disposición adicional cuarta contenida en la “Llei de l’Habitatge” (Ley de la Vivienda, en adelante LH). Es decir, para impulsar las actuaciones necesarias para poder establecer un recargo del impuesto sobre bienes inmuebles vacíos o permanentemente desocupados.

El gobierno de la Generalitat ya ha presentado el esqueleto del futuro anteproyecto de ley del impuesto sobre las viviendas vacías (Llei de l’impost sobre els habitatges buits). En consonancia con su contenido, este hipotético impuesto comenzará a aplicarse a partir de 2015 y, en principio, afectará sólo a pisos propiedad de entidades financieras que lleven más de dos años desocupados. Asimismo, su ámbito de aplicación comprenderá los 70 municipios donde haya más demanda de viviendas.

En referencia a su cuantía, se prevé que sea variable y se calculará, en primer lugar, en función de los metros cuadrados de vivienda y, en segundo lugar, en relación al número de viviendas que posea la entidad bancaria en cuestión; siendo el importe máximo a abonar de 1.650€ por vivienda y por año.

Por otra parte, la ley prevé bonificaciones si las viviendas retornan al mercado inmobiliario en forma de alquiler directo o alquiler social.

A priori, el proyecto resulta atractivo, pues habiendo a día de hoy alrededor de 450.000 viviendas vacías en Catalunya, no sólo es necesario combatir este fenómeno sino también garantizar el acceso a la vivienda a los ciudadanos a través de medidas como el mencionado alquiler social.

No obstante, una serie de interrogantes se desprenden de este proyecto legislativo. En primera instancia, me pregunto ¿por qué no se ha empleado el articulado de la misma LH para dotar de contenido lo previsto en su disposición adicional cuarta?

Es preciso recordar que el artículo 5.2.b) de la LH afirma que hay un incumplimiento de la función social de la vivienda cuando ésta se halla desocupada de forma permanente e injustificada; entendiendo por función social de la vivienda lo que describe el artículo 3.1). Esto es, la residencia de personas físicas dentro de la misma.

Para prevenir la situación anómala del artículo 5.2.b) se redactó y aprobó el artículo 42 LH. En éste, se recogen una serie de actuaciones entre las que conviene subrayar la cesión de las viviendas vacías o permanentemente desocupadas a la Administración. De este modo, esta última las puede gestionar en régimen de alquiler.

El artículo también dispone medidas de carácter fiscal-sancionador, cuyo objeto es incentivar la ocupación de las viviendas y penalizar la desocupación injustificada con multas que pueden llegar hasta los 900.000€.

Es más, cabe señalar que antes de la aprobación de la ley 9/2011 (Ley Ómnibus), el ya referido artículo 42 facultaba a la administración para declarar de oficio el incumplimiento de la función social de la propiedad mediante expediente contradictorio y acordar el arrendamiento forzoso de la misma. Asimismo, si en un periodo de dos años la situación de desocupación no había sido corregida, la administración se reservaba la potestad de expropiación temporal del usufructo de la vivienda para arrendarlo a terceros.

Es por esto que, disponiendo la LH de suficientes mecanismos para penalizar --y no gravar con un impuesto-- las viviendas vacías, ¿por qué debemos esperar hasta 2015 para poder hacerlo? Y más aún, existiendo antecedentes de distintos ayuntamientos, como el de Terrassa, que han aplicado, precisamente, la LH para penalizar a las entidades bancarias que se han negado a introducir en el mercado las viviendas que llevaban más de dos años desocupadas.

¿Persigue este nuevo impuesto un efecto disuasorio? La poca cuantía que grabará ya nos deja entrever que su efecto no será precisamente ese. Y, ¿por qué sólo se aplica a pisos propiedad de entidades bancarias? Podrían incluirse, también, en su ámbito de gravamen aquellos cuya propiedad la ostenta la administración y se hallan igualmente vacíos.

Para terminar, si finalmente el anteproyecto prospera, habrá que reflexionar y tener claras cuáles serán las condiciones eventuales de su aplicación. Esto es, los posibles efectos retroactivos que puedan o no tener (no es lo mismo comenzar a estimular el alquiler social en 2015 que en 2017), sobre cómo se realizará este cómputo de los dos años de desocupación o quién declarará la misma (de oficio, la entidad bancaria en cuestión o a instancia de terceros mediante denuncia).

Así pues, su implantación no será fácil ni estará exenta de controversias.
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