El concurso de la Sareb concentra las miradas del sector inmobiliario

23 de junio de 2014 (19:43 CET)

Sareb, la primera promotora inmobiliaria de Europa, ya tiene en su poder las ocho plataformas inmobiliarias o servicers que aspiran a gestionar y liquidar, con el mayor rendimiento posible, su gigantesca cartera. Está valorada, según balance, en 50.781 millones de euros -11.000 millones en inmuebles y 39.000 en préstamos promotor-, que corresponde a cerca de 200.000 inmuebles, de los que 107.000 son viviendas acabadas, en construcción, alquiladas o en proyecto. Casi el 80% de los activos que tiene la Sareb son activos financieros con colaterales inmobiliarios. El 20% restante, son puros.

Hoy, el sector inmobiliario de medio mundo está pendiente del proceso de criba y selección final. Si tenemos en cuenta que durante el año pasado la Sareb vendió inmuebles por un valor de 818 millones de euros, y que, según su presidenta, durante los cuatro primeros meses del año, la sociedad ha vendido escasamente 5.000 inmuebles, se comprenderá la necesidad del banco malo de buscar servicers.

Todo parece indicar que se buscan no más de cuatro, altamente cualificados, que le permitan colocar a lo largo de los próximos diez años la mucha morralla que ha acumulado como consecuencia del traspaso de activos tóxicos que diferentes entidades financieras realizaron como fórmula para hacer posible una salida ordenada de la crisis financiera en que se encontraban.

Una vez cerrado el plazo de presentación de ofertas, comienza la criba que promete ser apasionante y que se espera sea exigente. Así, al menos, se desprende de las condiciones impuestas por la Sareb y que ha desincentivado a las promotoras de Liberbank, Caja3, y Ceiss, centradas todas en su propia reestructuración, a presentarse al concurso.

Mientras Sareb toma decisión y elije a los servicers que se ocuparan de gestionar su voluminosa cartera de activos, algo que ocurrirá en octubre, son las propias entidades cedentes --o las plataformas que segregaron-- las que comercializan los activos que traspasaron a Sareb. Aunque esta práctica se ha demostrado escasamente operativa.

En efecto, las exigencias de los procesos de saneamiento se han endurecido y obligan a desarrollar operaciones de gran volumen y a acelerar los procedimientos de venta de activos. Para ello, se necesitan nuevas y sofisticadas herramientas de gestión que no tienen el actual modelo que impera en la banca de viejas gestoras inmobiliarias convertidas en gestoras de activos financieros de la mano de grandes fondos inversores internacionales.

No es fácil dar respuesta al monumental reto al que se enfrenta Sareb y las entidades financieras que cedieron, al banco malo, los activos tóxicos que enturbiaban sus balances. Por ello, los servicers que superen todas las pruebas y se queden con la gestión de las carteras en que el banco tóxico tiene distribuido sus activos y las elevadas tasas de morosidad del sistema financiero español, tienen negocio para rato.

Lo que está en juego es la solución de un complejo entramado inmobiliario, del que depende no solo el futuro de la Sareb, sino el cierre definitivo de la crisis bancaria. Tanto es así que el proceso empieza a cobrarse las primeras víctimas.

Es el caso de Cerberus-Haya Real State, el servicer que más experiencia parecía tener en la gestión de activos de Sareb, pero que no ha cubierto las expectativas de eficiencia y calidad esperadas y cuya gestión durante el pasado año es calificada de “desastrosa”, y ha sido causa y motivo para que se convocara el concurso actual.

No lo tienen fácil el resto de los ocho servicers preseleccionados. La Sareb parece haber aprendido de sus propios errores y ahora pretende ser todo lo exigente que no fue en el pasado año y que la llevó a unos resultados por los que Romana puede sentirse de todo menos satisfecha.

Así, otra de las virtudes que se busca en los candidatos que finalmente se elijan está la de ofrecer servicios integrados de gestión. O, lo que es lo mismo, servicios que cubran todos los aspectos de la cadena de gestión de activos de deuda y de activos inmobiliarios. Que sean capaces de gestionar desde la más simple mora hipotecaria al más sofisticado proceso de venta de inmuebles o de suelo, creando valor en cada uno de esos procesos. Lo que se busca son gestores con propuestas globales e integradas de servicios, mientras que el riesgo que se asume seleccionando un servicer, con lagunas o deficiencias en alguno de los procesos de gestión, es muy elevado.

Por ello, los observadores del sector apuntan a las debilidades en materia de integración de prestaciones de servicers como Centerbridge, que se ha hecho cargo de Aktua, la gestora de Banesto y de la gestora de Banco Mare Nostrum --integrado por las desaparecidas cajas de ahorros de Asturias, Murcia y Sa Nostra de Baleares--. Pero también en Blackstone, que controla la gestora de la nacionalizada Catalunya Caixa.

Los analistas inmobiliarios les atribuyen competencias de gestión limitadas y centradas en una morosidad ligth y con pocas herramientas para gestionar la complejidad de créditos promotor, de carteras de hipotecas basura, carteras de suelo, del desarrollo de proyectos inmobiliarios, etc.

A partir de ahí, las quinielas se van centrando. La mayoría de ellas apuestan como fijos a servicers como Altamira, plataforma del Santander de la que el fondo Apollo adquirió un 85%; Servihabitat, de la que TPG compró un 51% a CaixaBank; o Aliseda, la inmobiliaria de Banco Popular de la que un 51% fue vendido a Kennedy Wilson y Värde Partners.
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