Soluciones para frenar el precio de los alquileres

La subida de los precios de los pisos de alquiler sigue cada vez más vigente en España. EFE

Soluciones para frenar el precio de los alquileres

La subida del precio del alquiler en Barcelona y Madrid se está convirtiendo en un problema que tiene solución, pero las administraciones no van por buen camino

La demanda de la vivienda de alquiler se está incrementando notablemente, tanto por un profundo cambio de mentalidad de quién no desea tener hipoteca, como por la dificultad de acceder a la vivienda en propiedad por la mayor exigencia de los bancos a la hora de conceder financiación.

Una demanda creciente de la vivienda en alquiler, combinada con una oferta insuficiente, está dando lugar a la indeseada escalada de los precios.

Tanto es así que el acceso a la vivienda está empezando a ser una de las principales preocupaciones de los ciudadanos y coge tintes de convertirse en un grave problema social, especialmente sangrante en Barcelona y Madrid, las ciudades que están experimentando mayores incrementos de precios.

Las soluciones no son fáciles ni rápidas, pero los políticos deberían buscarlas incansablemente

A un año de las elecciones a las alcaldías de estas dos ciudades, no hay duda de que la problemática de la vivienda debería estar más que nunca en el debate político.

Desafortunadamente, los discursos sobre esta cuestión acostumbran a estar vacíos de propuestas efectivas, pues las dinámicas del sector residencial son muy poderosas y generar un impacto sobre ellas requiere de un ejercicio a largo plazo y de una actuación coordinada entre el Gobierno y los ayuntamientos.

Las soluciones no son fáciles ni rápidas, pero los políticos deberían buscarlas incansablemente, si quieren evitar que esta bomba les explote en la cara.

Es obvio que nuestro estado de bienestar debe proteger a aquellas personas que, por determinadas circunstancias, no son capaces de generar ingresos, y que por tanto, no pueden acceder a una vivienda por sus propios medios.

Sólo con más oferta lograremos contener los precios del alquiler: la ley de la oferta y la demanda es inapelable

Pero como el dinero público no es infinito, el verdadero reto consiste en favorecer que el mercado de la vivienda libre sostenga una dinámica más sana.

Desde mi punto de vista, la solución no está en las subvenciones en el lado de la demanda, porque siguen sin resolver el problema de fondo, que es la escasez de oferta.

La única salida viable es arrojar más producto al mercado, incentivando la creación de un gran parque de viviendas destinado al alquiler. Sólo con más oferta, lograremos contener los precios del alquiler: la ley de la oferta y la demanda es inapelable.

El no negocio del alquiler

Por otro lado conviene asumir que la solución a la escasez de oferta no vendrá de manos de particulares que destinan sus ahorros a comprar dos o tres pisos para alquilar. La solución la ofrecerán los actores inmobiliarios que pongan a disposición grandes carteras residenciales en las zonas donde hay demanda.

Llegados a este punto, nos hallamos ante una gran paradoja, pues, a pesar de que hay una necesidad acuciante de viviendas en alquiler, los principales players inmobiliarios no están volcados en enjugar esta demanda insatisfecha.

¿Por qué? Simple y llanamente porque no es un negocio lo suficientemente atractivo. No hay duda de que si lo fuera, las socimis y los fondos inmobiliarios estarían consagrados a producir y poseer vivienda en alquiler.

Si el alquiler residencial fuera un negocio atractivo, las socimis se habrían volcado en él

Trataré de explicar por qué no están interesados en el negocio del alquiler, con la voluntad de ir apuntando soluciones:

Primera explicación

La gestión de las viviendas en alquiler es compleja, costosa y muy intensiva en recursos. Requiere de una gran capilaridad y exige atender a muchos interlocutores. No tiene nada que ver con la gestión de oficinas o naves logísticas, la tipología de activos en los que mayoritariamente invierten los fondos de inversión y las socimis.

Segunda explicación

Los grandes propietarios de viviendas están en una situación de una gran vulnerabilidad ante ocupaciones ilegales de las unidades vacías en trámites de ser alquiladas. Soportan una incomprensible laxitud por parte de la legislación, y en consecuencia, una gran inoperancia de la policía a la hora de resolver el problema.

Hace apenas unas semanas se aprobó la modificación de la ley de enjuiciamiento civil, con el objetivo de poder expulsar a los okupas en cuestión de días, frente a los meses, e incluso años, que hasta la fecha acostumbraba a durar el desalojo de intrusos en una vivienda.

No obstante, este “desalojo exprés” sólo se aplicará si el propietario de la vivienda es un particular o es la propia administración pública. Sorprendentemente, se ha excluido a los grandes propietarios.

El Gobierno ha cometido un grave error, insultantemente populista, con la ley del “desalojo exprés”

Esta exclusión constituye un grave error, además de resultar insultantemente populista. Para empezar, porque conceptualmente, si creemos en la propiedad privada, el Estado debe protegerla de los abusos en cualquier caso: seas rico, seas pobre, te llames “Manolo” o te llames “Fondo Internacional”.

Pero es que además, a efectos prácticos, legislando de esta manera se generan unas tremendas irregularidades en el mercado.

Por poner un ejemplo, si “Fondo Internacional” posee una vivienda ocupada ilegalmente y decide venderla a “Manolo”, al día siguiente, “Manolo” podrá echar mano del desalojo exprés y venderla vacía al cabo de unos días a un precio un 30% superior a lo que pagó por ella, pues obviamente, una vivienda okupada tiene un precio de mercado claramente inferior a una que no lo está.

Es preocupante la incongruencia del legislador, que protege en función de quién posea una vivienda, en lugar de hacerlo en base a si se está cometiendo una ilegalidad.

Tercera explicación

Ésta encaja con la alarmante carencia de suelo finalista en las grandes ciudades. Es el verdadero cuello de botella de la escasez de viviendas. O sea, que a parte de los pocos incentivos en poseer viviendas en alquiler, resulta que ni siquiera está disponible la materia prima para la producción inmobiliaria.

El legislador protege de la ocupación en función de quién es el propietario y no en base a la legalidad

Me voy a ceñir a estas tres explicaciones, por ser de naturaleza inmobiliaria, pero no quiero dejar de mencionar que la fiscalidad actual tampoco favorece la tenencia de vivienda en propiedad para destinar al alquiler a terceros.

En resumen: los precios suben porque hay mucha demanda y no hay suficiente oferta. Y no hay suficiente oferta porque tener vivienda en propiedad y destinarla al alquiler no es atractivo para los grandes players inmobiliarios porque: a/ la gestión es compleja y cara, b/ se sienten vulnerables ante los okupas, c/ no encuentran suelo finalista para promover vivienda.

Por favor, ¿a quién le extraña que no haya suficiente oferta?

Soluciones al problema del alquiler

Está claro que no podremos aligerar la costosa tarea de gestión de viviendas, pero clama al cielo que no haya firmeza a la hora de proteger a un propietario si su vivienda es ocupada ilegalmente. Necesitamos una ley que otorgue mayor seguridad jurídica a todos los propietarios, sin excepción.

Por último, para resolver la escasez de suelo finalista, los ayuntamientos deberían valorar la posibilidad de acelerar urbanísticamente las bolsas de suelo que pueden convertirse en viviendas, para facilitar el incremento de la oferta final.

El sentido último del urbanismo es satisfacer las necesidades de la ciudadanía según cada momento histórico, y ahora necesitamos viviendas con urgencia.

Sería interesante explorar vías de colaboración público-privadas, que en nuestro país nunca han terminado de funcionar bien, en las que por ejemplo, la administración pública aportara el suelo y el actor residencial se encargara de la promoción y la explotación de las viviendas. Al cabo de los años, estas viviendas podrían pasar a manos de la propia administración.

Debería explorarse la colaboración público-privada, con aportación de suelo público y promoción privada

Por otro lado, desde mi punto de vista, la política de vivienda debería tratarse a nivel metropolitano. En el caso de Barcelona, una ciudad de grandes limitaciones geográficas, este tratamiento se hace especialmente urgente.

Pensar en la articulación efectiva de la “gran Barcelona” será la manera de resolver el problema de la vivienda.

Estimados candidatos a las alcaldías de Barcelona y Madrid, los ciudadanos quieren saber cómo tenéis previsto frenar la escalada de precios del alquiler. La solución la encontraréis en el propio mercado, pero al mercado hay que facilitarle el camino para que el trayecto trazado sea el que le conviene a la ciudadanía.

Este artículo no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o de Economía Digital y sus accionistas.

Anna Gener

Analista, Economía Digital

Anna Gener es conocida por su dominio del sector inmobiliario, como presidenta y CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona. Pero tiene más frentes: forma parte de la comisión ejecutiva de Barcelona Global y de las juntas directivas de Pimec y del Círculo Ecuestre, entre otras instituciones. También impulsa 50 a 50, que reivindica más presencia de mujeres en el mundo de la empresa.

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